Wertbeeinflussender Faktoren einer Immobilie sind unter anderem:
Größe des Grundstücks: Die Grundstücksgröße ist ein maßgeblicher Bestandteil des Immobilienpreises. Größere Grundstücke bieten den potenziellen Käufern später die Möglichkeiten, weitere bauliche Maßnahmen vorzunehmen.
Das Alter des Objektes: Es gilt die Faustregel neuer ist teurer. Für neuere Immobilien müssen Immobilieninteressenten höhere Preise zahlen. Gründe dafür sind unter anderem die verbesserten Energiestandards der letzten Jahre.
Objektlage: Die Lage eine Immobilie spielt eine große Rolle bei der Wertermittlung. Ein Grundstück derselben Größe kostet in Berlin bedeutend mehr als im strukturschwachen, ländlichen Raum. Wertmindernd können Großbetriebe, vielbefahrene Straßen oder Flughäfen in der Nähe des Objektes sein. Pluspunkte für den Wert einer Immobilie sind eine gute Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr, naheliegende Kindergärten und Schulen, gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie genügend Parkmöglichkeiten.
Der Bauzustand des Objektes: Wenn Ihre Immobilie mit einer neuen Heizung ausgestattet wurde oder neue Fenster und Türen erhalten hat, das Gebäude über eine gute Wärmedämmung verfügt und das Dach neu gedeckt wurde, darf es sich neuwertig nennen. Der Käufer muss weniger investieren und weniger modernisieren. Der Sanierungsgrad des Gebäudes spielt deswegen auch für den Verkaufspreis eine wichtige Rolle. Umso mehr Ihr Haus instandgehalten wurde desto besser verkaufen Sie es.
Verfügbare Wohnfläche: Größere Wohnfläche bietet mehr Vorteile, der Käufer kann ein Arbeitszimmer ein Gästezimmer oder einen Hobbyraum einrichten, auch Nachwuchs stellt dann kein Platzproblem mehr da. Ein gemütliches Zusatzzimmer kann man zum Esszimmer herrichten und Platz für Freunde und Familie schaffen.
Die Innenausstattung: Hat ein Eigentümer die Immobilie mit hochwertigen Bodenbelägen, Sanitäranlagen, Fließen oder Parkett ausgestattet und durch Renovierung und Wartung im ansprechenden Zustand gehalten, steigert das den Wert des Objektes. Vor dem Verkauf eines Hauses sollten daher Renovierungsarbeiten sowie Modernisierungen in Betracht gezogen werden. Somit wird einem Wertverlust entgegengewirkt.
Keller, Dachboden, Nebengebäude: Ein Keller oder Dachboden ist für den Wert eines Hauses von Vorteil. Man kann nicht nur den Wohnraum erweitern, sondern zum Beispiel eine Sauna einbauen, für die Band einen Übungsraum einrichten, Haustechnik unterbringen oder einfach als Lagerraum für Sportgeräte sowie Gartengeräte nutzen.
Das Vergleichswertverfahren
Die Paragrafen 13 und 14 ImmoWertV beschreiben das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren vergleicht man Wert einer Immobilie mit anderen Immobilien. Die Bilanz dieses Vergleichs ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie. Das Vergleichswertverfahren bietet sich besonders in Großstädten an, da dort viele Vergleichsobjekte verfügbar sind. Auf dem Land kann durch die wenigen Vergleichsobjekte ein ungenauer Verkehrswert entstehen. Zusätzlich zum Immobilienwert wird der Bodenrichtwert berücksichtigt. Der Bodenrichtwert wird von den kommunalen Gutachterausschüssen festgelegt.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird durch die Paragrafen 21 bis 23 ImmoWertV beschrieben. Das Sachwertverfahren wird vor allen für selbst bewohnte, nicht vermietete Immobilien genutzt. Das Sachwertverfahren ermittelt den faktischen Wert der Immobilie. Dazu werden durch den Einsatz spezieller mathematischer Verfahren die Baukosten einer Immobilie berechnet und berücksichtigt. Dafür gibt es einen Katalog für alle Arten und Ausstattungen, dieser Herstellungswert wird mit in die Berechnung aufgenommen. Auch der Bodenrichtwert wird zum Immobilienwert hinzugerechnet. Abgezogen werden Wertminderungen wegen Altersabnutzung.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren nach Paragraf 17-20 ImmoWertV bezieht sich in der Regel auf vermietete Objekte. Besonders auf Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Der sogenannte Ertragswert der Immobilie wird durch die erwarteten Erträge, der Restnutzungsdauer des Gebäudes und einem Liegenschaftszinssatz bestimmt. Dazu wird wieder der Bodenrichtwert gerechnet. Werden Mieten oder Pachten für die Gebäude geändert ergibt dies eine drastische Änderung des Ertragswertes.
Der Bodenrichtwert
Mit den Begriff Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert von Immobilien einer Gemeinde, oder von einzelnen Gebieten (Richtwertzonen) einer Gemeinde gemeint. Der Bodenrichtwert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und wird zusätzlich vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst. Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen in den jeweiligen Gemeinden anhand der Immobilien-Verkäufe in einer bestimmten Zeitspanne ermittelt, und zwar jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres. In manchen Gemeinden werden die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt.
